重运营、精战略，祥生控股集团发展调频

祥生控股集团执行董事兼行政总裁陈弘倪在业绩发布会上表示，房地产行业还处在稳定上升的阶段，在目前政策调控下，资源会更集聚，向有品质和运营能力的公司和城市集中。

报告期内，祥生控股集团实现权益合同销售额约781.7亿元，较2019年增长约25.1%。主要由于长三角区域（包括上海市、江苏省、山东省、安徽省及江西省，但不包括浙江省的地区）销售增长快，项目数量增加。截止2020年12月31日，公司的已签约尚未结转规模为人民币814亿元。

截至2020年末，祥生控股集团现金及银行结余（包含受限制现金）约为243.05亿元，同比增长249.1%。

陈倪弘表示，祥生将秉持“1+1+X”的战略布局，持续做好，深耕浙江省和泛长三角区域，同时寻找高增长潜力的城市；在土地获取端，增加获地的渠道和方式，能够有效有利去补充原来公开市场获地比重较高的情况；优化本身项目的结构，不管是1+1+X的战略布局，还是一二三四线的城市布局，包括我们从刚需刚改和改善的产品，我们不同的产品项目结构，来保证现金流和利润率的平衡；优化债务结构，从而提高融资的竞争力。

适应调控“新节奏”祥生秉持“1+1+X”战略，目前已进入45个城市。祥生控股集团执行董事兼副总裁韩波指出，近期推出的22城集中供地政策对于公司的经营发展是利好表现，这个利好表现在三个方面：

第一、能够获取更加全面详细的拿地信息，特别针对目前还未进入的重点城市，能够在短时间内聚焦整个城市的土地情况，对所有地块进行积极的评判，并且在拟进入城市前做出完整的布局思考。

第二、集中供地政策势必会对像祥生这一类以合作开发起家及以用此方式作为公司发展中重要手段的企业来讲，能够促进企业发展，同时提升行业合作开发比例。

第三、对于资金实力相对比较强，融资成本相对比较低的头部房企，包括祥生在内的30强房企，优势会更加明显，能够在这一轮政策调整中获得更多的发展机会。

祥生的新节奏表现于：注重投资均衡性。韩波透露，未来祥生的发展，以浙江为大本营，继续巩固甚至扩大在浙江省及泛长三角区域的优势，继续深耕，扩充份额。对于其他高潜力城市会加大投资力度。未来，祥生在浙江省及泛长三角区域投资规模绝对值上面会稳步增长。此外，加大其他“1+1”以外的重点且具有发展潜力城市的投资力度，提升投资占比，特别是在湖南，湖北这些核心城市；加大在新进入两个省份的核心城市的投资规模，寻求新的核心城市的规模增长亮点。

祥生近年以公开市场招拍挂投资为主，并借此逐步实现大运营规范化。一方面，把公开市场拿地作为常态化来内升运营管控能力，突破运营能力的提升，通过在公开市场上的更大更强的出价能力，进一步巩固和提升公开市场的竞争优势；第二方面，祥生已经基本建成了部分的祥生小镇，其中包括部分在建祥生文旅城。在这些项目基础上面，要利用好自身IP，祥生确实已经在这些方面具备自己的IP，也可以协同政府，在地方政府主导的产业引进，以及小镇项目推动上发力；进一步加大勾地类项目，产业类项目投资力度；第三方面，城市更新工作，及未来社区工作，祥生将在政府层面得到越来越多的重视。

据了解，毛利率主要是由收入和成本两方面组成。从结转单价来看，2020年祥生平均的单位结转单价为11100元/平方米，比2019年的10100元/平方米上升了1000元/平方米；从成本来看，房地产成本包括建安成本、财务成本和土地成本三部分。公司在2020年建安成本和财务成本同2019年相比是基本持平。换言之，公司成本的上升、毛利率的下降，主要还是土地成本上升导致的。

韩波透露，未来，祥生在合作投资开发上将更加开放。

年报数据显示，祥生控股集团2020年毛利润为人民币84亿元，较2019年同期基本持平，但2020年归母净利润较2019年同期上升了14.4%。对此，陈倪弘表示，公司为了塑造更强劲的运营能力，具体分析了项目结构、收入、成本、现金流等各类数据，给予以后毛利率水平提高工作指导。

直面“三道红线”，积极降杠杆据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，祥生控股集团剔除预收款后的资产负债率为82.4%，较上年同期下降约6.2个百分点，仍超阈值；现金短债比（含受限现金）为1.10，较上年同期提升约0.48，至达标。由此，祥生控股集团2020年年度指标两项超阈值，较2019年下降一档，“由红转橙”。

祥生控股集团副总裁兼首席财务官谈铭恒表示，三条红线政策的实施，对于整个行业有一个良性发展，从而降低整个行业的风险，有一个积极的推动作用。祥生也十分重视“三条红线”，通过调整自身的债务结构，本次业绩期内也取得良好的成绩。比如说公司在2020年12月31号的数据来测算，现金短债比已经从19年的0.6倍上升到了1.1倍，净负债率虽然目前还大于100%，但较去年同期已经下降200多个百分点，改善显著。另一项指标剔除应收账款的资产负债率，较去年同比也是下降很多。

在此基础上，祥生控股集团仍然存在较多的改善空间，未来公司将会持续监控这三项指标获得持续改善，主要通过以下几个措施：第一、通过多元化的拿地策略，加大合作开发的力度，增强股权融资的比例。第二，通过加强资本市场的融资力度，来调整我们的债务期限结构。第三，通过改善经营效率，控制合理控制支出，同时加大还款力度，提升现金流。通过这些措施，持续改善三条红线这些指标，早日达到政策标准。

陈倪弘则表示，从政策出台以后，去年我们去积极、主动优化这些相关数据。已经初步取得比较好的成效，接下来我们将持续把三条红线的相关数据做一些优化，从而希望能尽快达到政策调控要求。

关于融资债务结构，祥生未来有一个持续长效的机制去调整和优化。

受益于去年登陆资本市场，祥生融资渠道更加丰富和多元化，平均融资成本从9.3%下降到9.1%，下降0.2个百分点，公司的债务结构也得到改善，银行贷款占比提高到了约32.6%，资本市场直接融资占比提高到约8.6%。

未来，祥生控股集团将不断改善公司的债务结构，扩大银行融资端，同时加速在资本市场以及境内资本证券化，从而使其未来整体债务融资渠道更加多元化，更加合理。

在债务期限方面，公司目前的短期债务，一年以上占52%，两年以上达到了1/3以上。未来公司将进一步空间优化债务期限、降低短期债务同时提高偿债能力。目标将短债控制在有息债务的30%以内。

同时，公司始终与众多金融机构保持良好的合作关系，随着合作机构逐渐丰富，目前公司和国有银行、股份制商业银行、国有信托公司等在内的众多金融机构拥有战略合作和整体授信。未来企业通过资源的拓展，降低相关集中度的影响，同时获得更加丰富的金融资源。

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