公共维修基金的“两难”

《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。但是具体如何续交，谁来收取续交资金，续交的基金交到哪里，由谁监管，都还无具体规定

(资料图片仅供参考)

《法治周末》记者 肖莎

2020年4月，由于外墙脱落严重，位于北京市东三环的时代国际嘉园小区的物业公司在当地街道办的支持下，提起了公共维修基金使用申请。

公共维修基金即住宅专用维修基金。

据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

经过一年多的时间，小区5栋楼的维修外墙的公共维修基金全部到位。

多位受访者告诉《法治周末》记者，在实际操作中，公共维修基金的使用并不容易。

使用公维难在哪

《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：第一步，物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；第二步，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；第三步，物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；第四步，物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；第五步，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；第六步，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

民法典进一步规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

“现实生活中，有时候找到三分之二以上人的联系方式并不是一件容易的事。”北京法学会不动产法研究会理事王玉臣告诉《法治周末》记者。

时代国际嘉园业委会主任张财林也对记者表示，在该小区要申请公共维修基金之前，为了让业主尽快签字，首先由物业公司挨个给业主打电话，请他们在北京业主App参与投票；其次再找志愿者给业主打第二波电话；如果人数还是不够，他们就会上门逐户确认，仅这一项工作用了两个月时间。

“但是我们小区的一个特殊情况是，有半数以上的房子都是出租，所以要让足够比例的业主签字，工作量很大。”张财林还提到一个实际情况，就是目前北京市的要求是，如果业主对某一事项投票，要么所有人都在北京业主App投票，要么全部采用线下纸质方式投票，只能二选一，不能兼容，假如碰上几个年纪较大的业主，不会用也拒绝使用App投票，而此前的投票均在App上开展，这些业主的纸质投票不被认可。

张财林说，包括他在内的很多业委会工作人员都盼着相关部门出台能够纸质投票和北京业主App投票互相补充互相兼容的政策，允许业主用法律承认的方式进行投票。

北京市盈科律师事务所高级合伙人李松也接触过很多类似的咨询，比如，作为公共部位的楼顶漏水了，直接受害者是居住在楼顶的业主，对下面楼层的住户影响不大，一些没有涉及该问题的业主就认为此事与自己没有太大关系，持“事不关已”的态度，不愿意拿自己的钱去做这些事；比如，A单元的一部电梯坏了，直接受影响的人是居住在高层的业主，对低层住户的影响不大，其他单元的人甚至A单元低层住户都认为和自己没有关系，因此，不同意使用公共维修基金。

北京市的监管部门最近牵头组织部分物业专家、律师对100个小区的物业公司、街道、社区、业主组织等进行调研，了解物业工作中存在的比较突出的矛盾。海润天睿律师事务所的刘志成律师和北京市物业管理法律专业委员会副主任王佳红参与了此项调研。他们均告诉记者，在调研过程中，不少小区业主也提到公共维修基金使用难的问题。

刘志成谈到，在物业公司提交了公共维修基金的使用申请后，住建部门首先要审核提交上来的资料，业主签字是否符合规范、申请事由是否符合公共维修基金的使用条件，一旦存在问题都可能导致公共维修基金的使用申请被驳回或者拉长申请时限。

“一旦有些地方出现公共维修基金被滥用或者公共维修基金打到维修公司账户上但是维修质量很差的情况，当地的公共维修基金的使用审批就有可能收紧。”刘志成补充。

小区公维用完怎么办

刘志成在接受《法治周末》记者采访时还提到，有些小区楼龄比较长，公共维修基金可能存在即将用完的情况。

“虽然《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。但是具体如何续交，谁来收取续交资金，续交的基金交到哪里，由谁监管，都还无具体规定。”刘志成说，毕竟这属于强制性续交，实施起来还需要官方出台细则，可以说公共维修基金存在两难，前端交了之后使用难，后端用完之后续交难。

全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在今年全国“两会”期间提交了一份《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全》的提案。

柴强提到，目前我国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行。具体来看，单个住宅小区，归集资金规模一般仅为数百万元甚至更低。

“随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修资金需求逐年增加，一些住宅小区的维修资金正快速减少甚至枯竭。现有的住宅专项维修资金满足不了房屋‘应修尽修’的需求，地方财政支出的压力也很大。与此同时，我国尚未出台房屋定期检测制度和强制检测规范，由产权人承担的房屋维修养护和安全检测义务难以落实，房屋安全防范和风险控制存在制度空白。”基于上述背景，柴强认为，通过建立房屋养老金制度，可以为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障，让政府更好地履行房屋公共安全职责。

根据柴强的设想，可以每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提，作为房屋养老金，“土地出让收入主要来自于‘房’，地价在房价中的占比过高，挤占了保障房屋建设质量和维修更新的必要费用”。

关键词：